Advocacia preventiva – Regularização da propriedade imobiliária

A situação irregular no tocante à propriedade de bens imóveis é um fato bastante comum, seja pelo desconhecimento das consequências, seja para evitar o pagamento dos impostos incidentes sobre a transmissão desses bens. No entanto, os problemas decorrentes dessa situação inevitavelmente surgirão quando a regularização for exigida.

O proprietário de um imóvel é aquele cujo nome consta na matrícula junto ao Registro de Imóveis.

Quando alguém adquire um imóvel por instrumento particular, deve requerer a lavratura de uma escritura pública em um Tabelionato de Notas e registrar este título translativo no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Segundo o Código Civil (Lei n.º 10.406/2002), somente esse registro transfere a propriedade de um imóvel:

“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1.º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.”

A falta do registro desvaloriza o bem na hipótese de venda. Isso porque, quando o comprador pretender realizar os atos de registro, haverá um efeito cascata retroativo, pois será preciso demonstrar toda a cadeia anterior de transmissões da propriedade. A lei que regulamenta os registros públicos (Lei n.º 6.015/1973) estabelece:

“Art. 195. Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.”

“Art. 237. Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro.”

Além disso, somente na aquisição de um imóvel cuja propriedade esteja regularizada se pode aferir se quem vende é, de fato - e de direito -, o proprietário do bem.

O citado efeito cascata se dará, ainda, em outros momentos de transmissão do bem imóvel, como na morte do adquirente, quando sua herança deverá ser partilhada entre os herdeiros, e na hipótese de divórcio ou dissolução de união estável, quando ocorrerá a meação (a depender do regime de bens).

Somente o registro do formal de partilha (documento que formaliza a transferência de bens para herdeiros e cônjuges ou companheiros meeiros) no Registro de Imóveis transfere, efetivamente, a propriedade de um imóvel. É como determina a Lei de Registros Públicos:

“Art. 222. Em todas as escrituras e em todos os atos relativos a imóveis, bem como nas cartas de sentença e formais de partilha, o tabelião ou escrivão deve fazer referência à matrícula ou ao registro anterior, seu número e cartório.”

“Art. 223. Ficam sujeitas à obrigação, a que alude o artigo anterior, as partes que, por instrumento particular, celebrarem atos relativos a imóveis.”

Contudo, no instante em que, por qualquer dos motivos aludidos, faz-se necessária a transferência do bem, não raro os documentos que buscam comprovar a sua propriedade se limitam a sucessivos instrumentos particulares, sem que se tenha dado sequer o pagamento do tributo devido a cada transação, o que pode culminar numa ação judicial e, até mesmo, em circunstâncias extremas, na perda do imóvel.

A visão contemporânea do Direito entende que o seu papel é trazer previsibilidade às relações negociais, concretizando o conceito de segurança jurídica.